Реконструкция и пристройка жилого дома — это строительные работы, изменяющие ключевые параметры объекта недвижимости, такие как площадь, этажность или объем. Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ и Градостроительному кодексу РФ (статья 1, пункт 14), реконструкция включает:
- Увеличение или уменьшение площади дома.
- Изменение этажности (например, надстройка этажа).
- Создание пристроек, влияющих на несущие конструкции.
- Изменение конфигурации здания (например, новые оконные проемы, снос или возведение стен).
Пристройка считается частью реконструкции, если она изменяет параметры дома, указанные в техническом паспорте, например, добавляет жилую площадь или изменяет внешний контур здания.
Отличие от других работ:
- Текущий ремонт (покраска, замена отделки) не затрагивает основные характеристики дома и не требует согласования.
- Перепланировка изменяет внутреннюю конфигурацию помещений (например, перенос перегородок) и требует уведомления администрации, но не относится к реконструкции, если не затрагивает несущие конструкции.
- Капитальный ремонт (замена коммуникаций, кровли) также не требует узаконивания, если параметры здания остаются неизменными.
Когда нужно узаконивать: Узаконивание обязательно, если реконструкция или пристройка изменяет параметры дома, подлежащие внесению в ЕГРН (площадь, этажность, границы). Согласно статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ, перед началом работ требуется подать уведомление в местную администрацию через МФЦ или портал «Госуслуги». После завершения — в течение месяца подать уведомление о соответствии и новый технический план (статья 55 ГрК РФ). Без узаконивания пристройка может быть признана самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ), что грозит штрафом (2–5 тыс. рублей для физлиц) или сносом по решению суда.
Упрощенный порядок: До 1 марта 2031 года в рамках «дачной амнистии» (часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, часть 10 статьи 24 Закона № 217-ФЗ в редакции от 14.02.2024 № 20-ФЗ) для домов на землях ИЖС, садоводства или огородничества можно узаконить пристройку, предоставив только технический план и правоустанавливающие документы на участок. Для объектов общего пользования в СНТ, созданных до вступления в силу ГрК РФ, достаточно декларации, заверенной председателем товарищества.
Узаконивание необходимо для всех изменений, влияющих на параметры дома в ЕГРН, чтобы избежать юридических проблем и обеспечить законность объекта.