Регистрация права собственности на дом в Солнечногорске

Отказ в регистрации права собственности на дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) может быть вызван несоответствием предоставленных документов или характеристик объекта требованиям законодательства. Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основные причины отказа включают:

1. Неполный или некорректный пакет документов:
   • Отсутствие обязательных документов, таких как технический план, подготовленный кадастровым инженером, или правоустанавливающие документы на земельный участок (статья 18 Федерального закона № 218-ФЗ)
   
   
   • Ошибки в документах, например, неверные данные о владельце, участке или параметрах дома.


2. Обременения или ограничения на участке:
   • Наличие обременений, таких как арест, залог или сервитут, зарегистрированных в ЕГРН, которые препятствуют регистрации (статья 28 Федерального закона № 218-ФЗ).
   
   
   • Расположение дома в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), где строительство запрещено, например, в охранных зонах или на землях культурного наследия (пункт 7 части 7 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
   
   
   • Несоответствие дома градостроительным нормам:
     • Дом выходит за границы земельного участка.
     
     
     • Нарушение предельных параметров (например, этажность выше 3 надземных этажей или высота более 20 метров, если иное не предусмотрено ПЗЗ) (часть 3 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).
   
   
   • Противоречия между документами:
     • Отсутствие подтвержденного права застройщика на земельный участок (пункт 4 части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).
   
   
   • Самовольная постройка:
     • Если дом построен без разрешения на строительство (для случаев, требующих разрешения, например, при долевом строительстве по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ), он может быть признан самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса РФ), что исключает регистрацию права.

Рекомендация: Перед подачей документов убедитесь в их полноте и правильности, проверьте участок на обременения в ЕГРН и соответствие дома градостроительным нормам (ПЗЗ). Подавайте заявление через МФЦ, портал госуслуг или Росреестр, обратившись к кадастровому инженеру для подготовки технического плана.

Законодательная основа:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.


• Градостроительный кодекс РФ, статьи 36, 51.1.


• Гражданский кодекс РФ, статья 222.


• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Тщательная подготовка документов и соблюдение норм минимизируют риск отказа в регистрации права собственности.

Для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом (ИЖС) или садовый дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) необходимо подготовить определенный комплект документов. Процесс зависит от порядка оформления — упрощенного или общего. Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ниже приведены основные требования.

Упрощенный порядок (пункт 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ)

Упрощенный порядок применяется для домов, построенных на участках для ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или садоводства, если уведомительный порядок не применялся. Требуемые документы:

• Заявление о регистрации права (подается через МФЦ, сайт Росреестра или портал госуслуг).


• Технический план дома, подготовленный кадастровым инженером, с указанием координат и характеристик дома (статья 24 Федерального закона № 218-ФЗ).


• Правоустанавливающие документы на земельный участок (например, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН) (пункт 1 части 1 статьи 18).


• Документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).


• Квитанция об уплате госпошлины (статья 333.33 Налогового кодекса РФ).


• Доверенность (если подает представитель).

Особенность: Уведомление о начале или завершении строительства не требуется, что упрощает процесс регистрации домов.

Общий порядок (уведомительный порядок)

Для домов, построенных после 4 августа 2018 г. на участках для ИЖС или садоводства, применяется уведомительный порядок (статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Этапы и документы:

1. Подача уведомления о завершении строительства в орган местного самоуправления, выдавший уведомление о соответствии строительства (через МФЦ, портал госуслуг или лично). Требуемые документы:
   • Уведомление о завершении строительства с указанием параметров дома (пункт 1 части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).
   
   
   • Технический план дома, подготовленный кадастровым инженером.


2. Получение заключения о соответствии (ЗОС): Администрация проверяет соответствие дома градостроительным нормам и направляет документы в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности (часть 19 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ). Если администрация не подает документы, заявитель может сделать это самостоятельно.


3. Документы для Росреестра (если подаете сами):
   • Заявление о кадастровом учете и регистрации права.
   
   
   • Технический план дома.
   
   
   • Заключения о соответствии (ЗОС), если получено.
   
   
   • Правоустанавливающие документы на участок.
   
   
   • Паспорт и квитанция об уплате госпошлины.

Особенности: Если строительство велось с привлечением средств дольщиков (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) или с использованием эскроу-счетов (Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ), требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ) вместо уведомления.

Рекомендация: Для упрощенного порядка обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подайте документы через МФЦ или портал госуслуг. В общем порядке сначала получите уведомление о соответствии, затем подайте уведомление о завершении строительства. Проверьте отсутствие обременений на участок в ЕГРН, чтобы избежать отказа.

Законодательная основа:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, статья 70.


• Градостроительный кодекс РФ, статьи 51.1, 55.


• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.


• Федеральный закон от 22.07.2024 № 187-ФЗ.


• Налоговый кодекс РФ, статья 333.33.

Подготовка полного комплекта документов заранее ускорит регистрацию права собственности и минимизирует риски.

Регистрация права собственности на дом, созданный без подачи уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома (так называемый "самострой"), возможна по упрощенному порядку до 1 марта 2031 года. Согласно пункту 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ниже приведены основные положения.

Упрощенный порядок (пункт 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ)

До 1 марта 2031 года допускается государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без уведомления о планируемом строительстве или реконструкции (статья 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Требуемые документы:

• Заявление о государственном кадастровом учете и (или) регистрации прав (подается через МФЦ, сайт Росреестр или портал госуслуг).


• Технический план, подготовленный кадастровым инженером, содержащий сведения о местоположении дома на участке и его параметрах, соответствующих пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (не более 3 надземных этажей, высота до 20 метров, отсутствие раздела на самостоятельные объекты недвижимости). Сведения о доме (кроме площади и местоположения) указываются на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, предусмотренной частью 11 статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ.


• Правоустанавливающий документ на земельный участок (например, выписка из ЕГРН), если право заявителя или заказчика строительства (при использовании счета эскроу) не зарегистрировано в ЕГРН.


• Документ, удостоверяющий личность (паспорт заявителя).


• Квитанция об уплате государственной пошлины (статья 333.33 Налогового кодекса РФ).


• Доверенность (если документы подает представитель).

Особенности: Уведомления о планируемом строительстве или завершении строительства не требуются. Дом должен соответствовать параметрам объекта ИЖС, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Процедура не зависит от соблюдения требований части 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ. Если дом признан самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса РФ), регистрация возможна только после устранения нарушений (например, несоответствия этажности или нахождения в зоне с особыми условиями использования территории) или через суд.

Рекомендация: Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и проверьте в ЕГРН отсутствие обременений на участок (например, ареста или сервитута). Подайте документы через МФЦ или портал госуслуг. Своевременное оформление по упрощенному порядку до 1 марта 2031 года упростит регистрацию и минимизирует риск отказа.

Законодательная основа:

• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ, статья 70.


• Градостроительный кодекс РФ, статья 51.1, пункт 39 статьи 1.


• Гражданский кодекс РФ, статья 222.


• Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ.


• Налоговый кодекс РФ, статья 333.33.

Упрощенный порядок позволяет быстро и законно оформить право собственности на дом, построенный без уведомления, при условии соответствия объекта законодательным требованиям.