Образование земельного участка — это процесс установления или изменения местоположения его границ, в результате которого участок приобретает статус самостоятельного объекта недвижимости, подлежащего государственному кадастровому учету в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и оформлению прав (например, собственности или аренды). Эта процедура необходима для юридического признания участка, что позволяет собственнику использовать его, совершать сделки (продажа, дарение, залог) или получать разрешения на строительство. Образование земельного участка регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральным законом № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Основные способы образования земельного участка:
- Раздел земельного участка: Один участок делится на два или более новых участка, каждый из которых получает собственный кадастровый номер. Исходный участок прекращает существование, а новые участки наследуют его категорию земель и разрешенное использование. Это востребовано, например, при продаже части земли или выделе доли.
- Объединение земельных участков: Несколько смежных участков сливаются в один, образуя новый участок с единым кадастровым номером. Все исходные участки снимаются с учета, а новый сохраняет их правовой статус (например, категорию земель).
- Перераспределение земельных участков: Происходит изменение границ между смежными участками, в результате чего их площади и конфигурация меняются. Это может быть необходимо для устранения неудобств в использовании земли или при согласовании с соседями.
- Выдел земельного участка: Из участка, находящегося в долевой собственности, выделяется новый участок для одного или нескольких собственников. Например, это актуально для участников СНТ или сельскохозяйственных земель.
- Образование из земель государственной или муниципальной собственности: Новые участки формируются из неразграниченных земель, например, для предоставления гражданам или организациям в собственность, аренду или для государственных нужд (строительство дорог, объектов инфраструктуры).
Процесс образования земельного участка:
- Подготовка документов: Собственник или заявитель предоставляет правоустанавливающие документы (договор, свидетельство о наследстве, акт предоставления земли) и иные материалы, такие как постановление об утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории (при образовании из государственных земель).
- Кадастровые работы: Кадастровый инженер проводит межевание, определяет границы и координаты участка, подготавливает межевой план в соответствии с ФЗ № 221-ФЗ.
- Подача в Росреестр: Межевой план и заявление подаются в Росреестр через МФЦ или электронно. После проверки (5–12 рабочих дней, согласно ФЗ № 218-ФЗ) новый участок вносится в ЕГРН, а исходный (при разделе или объединении) снимается с учета.
- Получение результата: Заявитель получает выписку из ЕГРН с данными о новом участке, включая его кадастровый номер.
Образование земельного участка требует высокой точности и соблюдения законодательных норм, поэтому важно привлекать профессионального кадастрового инженера с членством в СРО. Это минимизирует риски ошибок, таких как наложение границ или отказ в регистрации. Процедура обеспечивает юридическую ясность, защиту прав собственника и возможность эффективного использования земли для строительства, продажи или других целей.
